Viager

Contrairement aux idées reçues, le viager n’est pas plus compliqué qu’une vente classique dans les faits.

Elle offre au vendeur une parfaite sécurité quant au paiement de ses rentes grâce au pacte commissoire permettant la résolution de la vente en cas d’impayés de l’acheteur.

La vente viagère offre un grand nombre de possibilités :

  • au niveau des conditions de disposition du bien
  • la durée
  • la méthode de paiement
  • les conditions d’occupation ou non
  • le rôle de l’acheteur ou du vendeur dans l’entretien du bien
  • les taxes et impositions, etc.
  • Le choix de votre partenaire

Il est donc clair que le choix de votre partenaire est essentiel afin de pouvoir établir un bilan de votre situation, vos intérêts et objectifs dans le but de vous proposer les meilleures solutions qui répondront à vos attentes.

Vous souhaitez plus d’informations ou une rencontre gratuite et sans engagement ? Contactez-nous.

Viager, quèsaco ?

La vente d’un bien immobilier en viager consiste en un contrat par lequel le vendeur ( crédirentier) vend à un acquéreur (débirentier) la nue-propriété ou la pleine propriété du bien dont question, moyennant le paiement d’un prix converti, en tout ou en partie, en une rente viagère, qui ne s’éteindra qu’au décès du crédirentier, ou après une période déterminée.

Le vendeur perçoit généralement un apport de fonds initial payé par l’acheteur, cet apport est appelé « bouquet ».

Un peu de vocabulaire s’impose :

  • Bouquet : il s’agit du versement d’un capital initial au moment de la signature de l’acte de vente. Celui-ci n’est pas obligatoire et peut être fixé librement même si celui-ci est généralement fixé à 30%.
  • Rente viagère : rente mensuelle versée au vendeur. Fixée en fonction du type de viager, de la valeur du bien et du montant du bouquet. Celle-ci peut être indexée de manière annuelle afin de permettre au vendeur de maintenir son niveau de vie.

En Belgique, il existe 5 types de ventes viagères (voir info) dont 2 principales qui sont :

  • Le viager occupé :

Le vendeur conserve son usufruit (droit à vie) soit par l’occupation du bien soit par la perception des loyers.

Il perçoit une rente viagère et éventuellement un bouquet.

Cette vente a l’énorme avantage de permettre au vendeur de rester dans son bien sa vie durant ou d’en percevoir les loyers (mise en location), en augmentant considérablement son revenu mensuel net.

Le vendeur reste dans son bien et profite ainsi, de son vivant, de l’investissement fait dans le bien immobilier.

C’est donc un engagement très sérieux par lequel l’acheteur aide le vendeur à mieux vivre au quotidien.

  • Le viager libre :

Dans ce cas, le vendeur n’occupe plus le bien ; il laisse donc l’entière jouissance à l’acheteur.
Par contre, il recevra un bouquet et une rente viagère supérieure à celle proposée au point précédent (viager occupé).
Cette vente permet de percevoir un revenu mensuel net garanti, plus élevé que le revenu locatif ; de plus, elle permet d’éviter les ennuis liés à la mise en location du bien, aux dépenses liées à l’entretien et aux réparations ainsi qu’aux soucis inhérents à sa gestion.
Une façon idéale de profiter de sa retraite.

FAQ

Quels sont les frais à prévoir et les frais d’agence ?

Il n’y a aucun frais à prévoir ; tous les frais d’achat sont à charge de l’acquéreur.
En cas de réalisation de la vente, les frais de certification (PEB et PV électrique) seront offerts par l’agence !
Tous les frais publicitaire, visites, rédaction des documents, courriers, etc. sont compris dans nos prestations.
La commission ? Vous ne devrez pas la supporter !
De manière générale les frais d’agence sont pris en charge par les acquéreurs.

Qui paie quoi ?

Après la vente, à qui revient la charge du précompte immobilier ?
Des taxes communales ?
Les entretiens et grosses réparations ?
Tout cela dépendra du type de viager (libre et occupé) mais il est bon de savoir qu’il n’existe aucune obligation légale et que chaque poste peut faire l’objet d’une négociation.
De manière générale, il appartiendra au vendeur de prendre en charge les frais liés à son occupation dans le cadre d’un viager occupé (entretiens, taxes communales, précompte immobilier).
En viager libre, hormis les entretiens, tous les postes sont à charge de l’acheteur.

Les rentes ou le bouquet sont-ils taxés ?

Non ! S’il s’agit de votre résidence principale (domicile).
Aucune taxe ne sera réclamée car il s’agit pour l’administration fiscale d’une simple vente (le prix étant payé de manière différée).

Qui peut vendre en viager ?

Tout le monde !
Il n’existe pas de limite d’âge ni de limite de personnes concernées.
Attention si vente à un membre de la famille :
Risque de requalification par l’administration fiscale en succession ou don (donc imposition). Voir article 11 du Code des Successions.

Quid en cas d’impayé ou de manque de l’acheteur ?

Tout le monde !
Parce que le viager doit rimer avec sérénité, nous incluons dans nos conventions de vente deux types de garanties pour le vendeur, à savoir :
Une inscription hypothécaire conventionnelle et une inscription hypothécaire d’office en faveur du vendeur, qui ne s’éteindront que sur présentation d’un acte de décès. Elles garantiront au vendeur le paiement de la rente et les frais annexes éventuels, de plus il sera impossible pour l’acheteur d’hypothéquer une seconde fois ou de revendre le bien dont question sans l’accord du vendeur.
Un pacte commissoire exprès ou clause résolutoire expresse. Cette clause prévoit la résolution de la vente en cas de non-paiement de la rente mensuelle (en général après une ou deux mensualités). Il suffit au vendeur de demander la résolution de la vente. Le Tribunal déclarera que le vendeur redevient plein propriétaire du bien et conserve toutes les sommes déjà payées.
Le pacte commissoire exprès est très dangereux pour l’acquéreur qui risque de tout perdre alors qu’il a parfois déjà payé des sommes importantes ; c’est pourquoi, il est rarissime qu’il interrompe le paiement de la rente

Quelles sont les autres types de viager ?

Viager occupé et viager libre sont les formes les plus courantes de vente d’un bien immobilier en viager. Mais trois autres options, moins connues, existent. On vous les fait découvrir et on vous les explique.
Lorsqu’on vend son bien en viager, un choix s’impose : le vendre en viager occupé ou en viager libre. En viager libre, vous cédez la pleine propriété. En viager occupé, vous cédez uniquement la nue-propriété. Dans ce deuxième cas, vous pourrez en outre opter pour un droit d’usage et d’habitation, ou une réserve d’usufruit.
Le viager libre et le viager occupé représentent en Belgique la majorité des ventes en viager. Il existe néanmoins d’autres options de vente…

  1. La vente de la nue-propriété
    La vente de la nue-propriété est en quelque sorte comparable à la vente en viager occupé. Mais avec une différence de taille : le vendeur ne perçoit pas de rente mensuelle. Il reçoit le paiement du prix de son bien en une fois, au moment de la vente. Il peut toutefois continuer à occuper sa maison ou son appartement. L’acquéreur n’entre totalement en possession du bien que lorsque le droit d’usage et d’habitation ou la réserve d’usufruit s’éteint.

    La vente de la nue-propriété reste une option rarement utilisée. La raison ? Le montant du bouquet est important, ce qui ne motive pas les candidats-acquéreurs.

  2. La vente à terme fixe
    Le vente à terme fixe peut être, comme la vente en viager, occupée ou libre. Vous percevez un paiement comptant (bouquet) puis des rentes limitées dans le temps. Notons qu’en viager occupé, une durée maximale est aussi toujours prévue : 10, 15, 20 ans. Mais la vente à terme fixe présente toutefois une différence : le versement des mensualités doit se poursuivre même si le vendeur vient à décéder avant la fin du terme prévue à la signature de l’acte authentique ! Les mensualités sont alors versées aux héritiers jusqu’au terme fixé. C’est une façon de les protéger. L’inconvénient : des impôts seront alors à prévoir sur les rentes puisqu’il s’agira alors d’une succession.
  3. La vente avec bail à vie
    Ici, vous vendez la pleine propriété et devenez locataire, jusqu’à votre décès, de votre bien immobilier. Vous percevez donc votre argent à la vente mais êtes redevable d’un loyer à l’acquéreur. Un prix d’équilibre est généralement établi entre le prix de vente et le montant du loyer. Des clauses sont également souvent convenues entre les parties pour l’entretien du futur bien. Mais serez-vous intéressé à devenir locataire ?

    Vous hésitez sur le type de vente pour votre bien immobilier ? Bureau CHL ou IMMO CHL peut vous conseiller en tenant compte de votre situation personnelle, de vos besoins, de vos souhaits. Contactez-nous.

Quels avantages pour l’acheteur ?

L’acquisition sous forme de vente à terme répond à de multiples objectifs : acquérir un logement, se constituer un patrimoine immobilier locatif, investir dans une résidence secondaire, etc.
L’acquéreur investit dans l’immobilier à prix réduit, c’est un placement de moyen/long terme très attractif
L’acquéreur investit à son rythme sans recourir au crédit bancaire (et donc sans intérêts bancaires)
L’acquéreur, dans le cas d’une vente libre, peut disposer du bien dès l’achat pour s’y loger ou y loger un proche
L’acquéreur investit dans un cadre fiscal très favorable dans le cas d’une vente occupée (il ne perçoit aucun revenu puisque le droit d’habitation (DUH) est versé sous la forme d’une décote sur le prix d’achat)
L’acquéreur investit de manière socialement responsable
L’acquéreur est garanti d’une bonne protection du capital investi (résilience de la pierre)

Puis-je choisir mon acheteur ?

Tout le monde !
Bien sûr.
Sauf mandat, la décision finale revient au vendeur. Cela signifie que ce n’est pas nécessairement la première offre, la dernière ou la plus élevée qui l’emporte. Car d’autres considérations peuvent intervenir dans votre choix.
La vente en viager d’un bien immobilier est un contrat qui s’établit entre 2 personnes, il se fait « Intuitu personæ ». Il est donc primordial que le vendeur fasse son choix de manière objective par rapports à ses critères. (conditions de vente, solvabilité, délais, etc…)

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